SRE AI Partnersのテクノロジー
SRE AI Partnersのテクノロジー Real Estate Tech ⑷
不動産賃料推定エンジン
ソニーグループ株式会社R&Dの機械学習技術と、 SREホールディングス及びSRE AI Partnersが持つ不動産賃貸物件査定に特有の知識を活用して、 SREホールディングスとSRE AI Partnersが開発したエンジンです。
不動産価格推定エンジンの売買成約価格を推定するアルゴリズムをそのまま利用するのではなく、賃料を推定する上で特有のノウハウをSREホールディングスのプロパティ・マネジメント（PM）エージェントにヒアリングし、アルゴリズムをPMエージェントと一緒に検討して、新たに開発しました。
物件の所在地、立地、築年数、所在階、間取り、広さ等の様々な情報を元に月額賃料を推定します。
*1 推定の信頼度：信頼度は5段階に分かれており、星の数が多いほど推定価格の精度が高いことを表しています。推定精度は、物件ごとの個別の要素を考慮して算出されていますが、主に物件の近くで過去に似たような事例があった場合に高くなる傾向があります。
*2 推定賃料帯：不動産賃料推定エンジンが70%の確率で賃貸に出されると推定した価格帯です。推定の信頼度が高いとこの価格帯の幅が小さくなり、信頼度が低いと価格帯の幅が大きくなります。
エンジンの特徴
様々な不動産関連情報を元に、47都道府県のマンションの月額賃料を推定
売買したときの推定成約価格と、賃貸したときの推定月額賃料を同時に算出することが可能
最新のデータを自動的に学習し、常に最新の推定月額賃料を算出
エンジンの用途
売買したときの推定「成約価格」だけでなく
賃貸したときの推定「賃料」も。
不動産取引での消費者の
意思決定をサポート
-
- 不動産賃貸にも透明性を
-
不動産の売買については、成約価格を「不動産価格推定エンジン」で推定できるようになりました。 では、不動産を賃貸するとき、賃料の妥当性はどう判断すればよいのでしょう？
私たちは、不動産の賃料についてもまた、売買成約価格と同様の問題を抱えていると考えました。 そこで、賃料を推定する上で特有のノウハウをPMエージェントにヒアリングし、アルゴリズムをPMエージェントと一緒に検討して、新たに月額賃料を推定できるエンジンを開発しました。
SRE AI Partnersでは、不動産の売却を検討中のお客様が売却価格を検討すると共に、売却せずに賃貸したときの賃料額がどの程度なのかを知る等の目的でご利用いただけるよう、不動産をお持ちのお客様にこのエンジンで算出される推定月額賃料を提供するサービスを提供しています。
エンジンの推定精度
MER*35.77*4％
*3 不動産賃料推定エンジンが算出した推定賃料と直近の実際の事例における賃料との差額（誤差）の絶対値を
当該賃料で除した値を誤差率とし、その誤差率の中央値をMER(Median Error Rate：誤差率中央値)としています。
MERは機械学習の分野において
推定結果の正確さを示す一般的な指標であり、MERの値が小さいほど推定精度が高いことを意味します。
例えばMERが5%である場合、全ての物件のうち半数の物件が5%以下の誤差率で推定できていることを意味します。
*4 東京都23区内の1980年以降築のマンションを対象としたMERであり、この数値は変動します。
推定精度表
| 賃料推定の対象エリア | MER | 誤差5%以内の物件割合*5 | 誤差10%以内の物件割合*5 | 誤差20%以内の物件割合*5 |
|---|---|---|---|---|
| 東京都23区 (1980年以降築のマンション) 1979 年以前築のマンションも
含む場合 |
5.45% 5.61% |
46.73% 45.70% |
74.62% 73.41% |
94.52% 93.85% |
| 1都3県 (1980年以降築のマンション) 1979 年以前築のマンションも
含む場合 |
5.74% 5.82% |
44.72% 44.23% |
72.53% 71.81% |
93.59% 93.05% |
2016年9月6日時点での推定精度
*5 誤差N％以内の物件割合：推定賃料と実際の賃料の誤差がN％以内の範囲にある物件の割合です。この割合の物件に対し、N％以内の精度で賃料を推定できています。
FAQ
- Q: 推定賃料はどのように算出していますか？
- A: 独自の賃料推定アルゴリズムに基づき、様々な不動産関連情報を元に機械的に算出されます。
- Q: 推定賃料・推定精度の更新頻度は？
- A: およそ週1回の頻度で推定賃料・推定精度を更新しています。
また、アルゴリズムの改善も継続的に進めています。 - Q: アルゴリズムを変更する可能性はありますか？
- A: 日々アルゴリズムを改善しています。今後、変更する可能性もあります。
- Q: 機械学習技術とはどのようなものですか？
- A: 機械学習とは、人が持つ学習能力をコンピュータで実現しようとする技術一般を言います。
エンジンの開発チーム
ソニーグループ株式会社 R&Dプラットフォーム システム研究開発本部とSREホールディングス株式会社 AIソリューショングループ 及び SRE AI Partners株式会社が共同開発しました。
