地震大国と呼ばれる日本にあって、なぜ単独で地震保険を契約することができないのか？　また、地震への補償を手厚くするにはどうすればいいのか？　ソニー損害保険株式会社の栗城知加良氏に聞きました。

―― そもそも、地震保険はなぜ単独ではなく「火災保険の付帯」という位置づけなのでしょうか？

栗城氏「その理由はやや複雑なのですが、地震保険の成り立ちや仕組みが関係しています。地震保険はもともと1966年に『地震保険に関する法律』が制定され始まりました。各保険会社がビジネスとして行っている火災保険や自動車保険に対し、地震保険は『国による法律に基づいた保険』なんです」

―― つまり、政府のバックアップ（再保険）によって成り立っているんですね。

栗城氏「はい。地震保険の総支払限度額は関東大震災クラスの地震の発生を想定して設定されているのですが、この総支払限度額11兆3000億円のうち、11兆1268億円（2019年1月現在）が政府の責任額となっています。地震等による『被災者の生活の安定に寄与すること』を目的とした制度であり、できるだけ安い保険料で補償を提供できるようにするために火災保険の付帯とし、地震保険単独にかかるコストを抑える仕組みになっているんです」

―― 地震保険を民間の保険会社が独自に運用することは難しいのでしょうか？

栗城氏「自動車保険などであれば統計をもとに年間の発生リスクを予測し設計することが可能ですが、地震の場合は予測が困難です。そのため、地震保険だけではビジネスとして成り立ちにくいのは事実です。ただ、世の中に必要なものですので、政府のバックアップのもと運営されているわけです」

―― そうした背景から、地震保険はどの保険会社でも同じ仕組みになっていると。

栗城氏「そうですね」

―― 改めて、地震保険の概要を教えてください。

栗城氏「地震の揺れによる倒壊や、地震に伴い発生した津波などによる被害に対して保険金をお支払いするものです。契約金額は、法律により火災保険の保険金額の50％までと定められています」

―― 補償の対象となるのは？

栗城氏「対象となるのは居住用の建物と家財ですが、制度の目的としては『被災した方の"生活"を再建する』ための補償であるため、巨大地震の際の保険金の支払いに支障をきたさない範囲内で安定的に運用するために50％という上限が設けられているんです」

●地震への補償を手厚くするには？

―― とはいえ、住宅ローンも残っている状態で被災した場合、全損でも火災保険の50％しか補償されないとなると、被災者の負担がかなり大きくなってしまいます。

栗城氏「その通りです。たとえば家を買いたての方などが全損した場合は、建て直すために住宅ローンが2倍になってしまいますし、定年退職をして収入が年金だけのご高齢の方はそもそも新たにローンを組むこと自体が難しかったりします。国からの支援金が出たとしても、再建するにはとても足りません」

―― では、地震への補償を手厚くするにはどうすればいいのでしょうか？

栗城氏「地震被害の補償を上乗せする特約を付けていただくことです。ソニー損保でも昨年10月に『新ネット火災保険』という商品をリリースしました。地震補償を最大100％（火災保険と同額）に拡大できる『地震上乗せ特約（全半損時のみ）』を、ダイレクト保険会社としては国内で初めてセット可能にしたものです」

―― どんな特徴があるのでしょうか？

栗城氏「まず、インターネットで24時間いつでも見積り・申し込みが可能です。火災保険では国内で初めて、1回の手続きで契約締結まで完了できます。また、あえて地震保険では対象となっている『一部損』を対象外とし、『全損』『大半損』『小半損』に限定しているのも特徴です」

―― それは、なぜですか？

栗城氏「地震の際に被災者の方の負担が大きいのは『全損』『大半損』『小半損』の3つで、そこを手厚く補償する必要があります。地震保険の上乗せ補償として必要な補償に絞り込んで保険料を抑える工夫を行うことで、より必要な方に必要な補償を届けるため、このような設計になっているんです」

―― 特約を付けることで、月々の保険料負担はどれくらい上がりますか？

栗城氏「たとえば、東京都の新築木造戸建て、床面積100㎡で計算すると、国の地震保険が年間3万2900円なのに対し、地震上乗せ特約は4万1548円になります（2019年1月現在）。これはあくまで一例で、新築や中古など条件によって異なります」

―― コストはかかりますが、万が一の備えとしては特約付きのほうがやはり頼もしいですね。

栗城氏「保険については色々な考え方がありますが、より大きな災害に備えておくことが重要なのではないでしょうか。その点、ソニー損保の『新ネット火災保険』は盗難や水漏れなどの補償を取り外して基本補償と地震保険、地震上乗せ特約だけをセットするなど、自分の考え方に合わせてカスタマイズができます。特に、巨大地震について備えておきたいという方にとってはマッチするのではないでしょうか」

これまで大きな災害に遭ったことのない人にとって、被災時のリアルな状況はなかなか想像しにくいものです。しかし、現実にそうした危機が起こり得る以上、平時の今から備えておくにこしたことはありません。いざという時、当面の生活費を支えてくれる補償は何より心強いもの。ぜひ、地震保険のアップデートを検討してみてはいかがでしょうか？

まずは、江戸時代にまで遡り、時代ごとに日本の住まいの一般的な間取りについて聞いてみた。

上田さん「江戸時代、日本人の80％は農民で地主、小作農、自作農に分かれていました。なかでも農民の60%〜70％を占める小作農は、地主や自作農が所有する小屋や納屋に借り住まいしていました。広さはだいたい1間しかないような小さなものですね。しかし、当時は庶民が家を持てる時代ではなかったので、それが一般的だったんです。一方、地主は大きな家に住み、自作農は中規模な家に住んでいました。玄関から広がる土間では、料理を作ったり、農作業を行いました。また、いろりのある茶の間でご飯を食べ、中の間・下の間が父母や子ども達の寝床になります。そして、祖父母は仏間で寝起きし、座敷は客間として使用していました。やはり、江戸時代は今と違い、近隣とのつながりが非常に大切だったので、一番良い場所に座敷をつくり、お客さんをもてなしていたんです。なお、外には井戸や便所、農耕用の牛と馬が住む納屋があり、これが江戸時代の類型化された1つのモデルになります」

▲地主や自作農の家の一般的な間取り

続いては、西洋の文化を取り入れ始めた明治・大正時代。この時期、国民の仕事は農業から商業へ大きく変革。都市部の人々の暮らしは大きく変化しましたが、地方では大きく変化せず、ゆるやかに新しいものを取り入れていったそう。

上田さん「当時の地方は、まだまだ貧しかったため、古い家を修繕・増改築をしながら住んでいました。例えば、土間には床が敷かれ、台所へ変わりました。また、都市部では新築も多く、男性の権威あるいは知識人の象徴として、応接客間兼書斎が作られたりもしましたね。さらに、都市部の中心には上水道も通ったため、井戸や水瓶は使われなくなり、トイレは家の中に作られるようになっていきます」

そして、昭和へ。戦前は明治・大正時代の間取りと大きな変化はなく、戦後間もなくの都市部は多くの家屋が焼失してしまったため、掘っ建て小屋を建てて住む人、地方の実家へ疎開する人が多かったそうだ。

上田さん「昭和30年代から日本は高度経済成長を迎えます。そのため、昭和40年代からマイホームを建てる人が急増しました。ただ、この時代でもまだ、間取りには共同体意識・男性家長優先の名残が見られます。たとえば、座敷や主人の寝室は条件の良い場所に。片や、女性が立つ台所は条件の悪い場所に作られていました。また、特徴としてリビングとダイニングが作られるようになったのも昭和中期〜後期からです」

▲家だけでなく、庭や車も個人が保有する時代へ

そして、今の平成に入ると家長制度はなくなり、間取りにも変化が表れる。

上田さん「平成になると、主人だろうと部屋は2階に移るようになりました。むしろ、家族・女性中心の間取りが主流となっていきます。南側にキッチンが作られるようになったり、LDKを仕切ることなく、家族一体という間取りが増えていったんです。さらに、座敷や仏間の存在は重要ではなくなり、和室は客間としてだけでなく、家族の休憩スペース、子供たちの遊びスペース、とリビングの延長として利用する家庭が多くなったと言えます」

▲良い場所にLDKが作られ、家族団らんのスペースが充実

●昭和から登場した集合住宅も、時代とともに間取りが変化

このように、一軒家の間取りは時代背景とともに大きく変化してきたようだ。では、マンションなどの集合住宅の場合はどうだろうか？

上田さん「明治・大正時代に西洋建築が入ってきたことで、高層集合住宅は確立していきました。そのため、家長制度や大家族制といった風習や文化の影響を受けず、間取りも当初から西洋的、核家族的なものでした。ですから、間取り自体は現代の間取りとさほど変わりはないんです。強いていうならば、家族・女性中心の間取り（LDK重視の間取り）が主流になってきたことでしょう」

▲昭和中期に作られた集合住宅の間取り

●これからの間取りはどうなっていくのか？

最後に、現代の間取りの特徴とこれからの変化について聞いてみた。

上田さん「最近の都内の間取りは、土地が狭いため家が小さくなる傾向があります。そのため、3階建てが多いですね。1階に車1台を停めるスペースを設け、それ以外の場所に洗面台、お風呂、トイレ、それと洋間を配置するのが一般的です。2階はLDKになることが多いですね。やはり土地が狭いため、仕切りをなるべくなくしたオープンな間取りが主流となっています。3階は、寝室と子ども部屋といったところでしょうか」

そして、次の時代はどのような間取りが主流になるのか？

上田さん「これまでは、男性の家から女性の家に変化してきました。しかし、それを作ってきた大工、建築士は男性がまだまだ多い。つまり、『男の考え』で家を作ってきたということです。もちろん、それでも昔に比べれば女性も住みやすくなってきましたが、今後は男性女性という観点ではなく、今まで放置されてきた"使いやすさ"にフォーカスされた間取りが当たり前の時代になると思います。家事動線や生活導線に優れた間取りは、専業主婦だけでなく、共働きの夫婦や一人暮らしの人にとっても重要なポイントになるでしょう」

時代や社会の変化によって、間取りの最適解も変化する。今はライフスタイルが多様化しているだけに、間取りにもフレキシブルな考え方が必要になるだろう。そういう意味では、今後はもっと自由で大胆な間取りも生まれくるかもしれない。

取材・文：小野洋平（やじろべえ）

完成在庫がここまで増加した理由について、住宅ジャーナリストの榊淳司氏はこう分析する。

榊氏「完成在庫が増えた理由はマンションの需要が下がったからではありません。単純にマンションの販売価格が高くなったからです。近年、マンション用地の高騰に伴い、建設費も上がったことで新築マンションの販売価格も高くせざるをえなくなりました。さらに人口が右肩下がりにも関わらず、マンションを供給し続けた結果が完成在庫につながっていったんです」

2015年頃からマンション用地が値上がりしたことが事の発端のようだ。では、なぜマンション用地は高騰したのだろうか。

榊氏「大きくはインバウンドが関係しています。ここ数年、外国人観光客が増える一方で宿泊施設は不足していました。そこで、2016年に東京都は宿泊施設の容積率を緩和。その結果、開発に適した事業用地をホテル業者がどんどんと高値で買っていったんです。そうなると、あおりを受けたマンション業者も高値で土地を購入しなくてはなりません。つまり、マンション用地にホテル業者が参入したことが高騰の原因になります」

とはいえ、例年に比べて販売価格の高い新築マンションを販売すれば消費者も手は出さないと予想もつくはず。しかしながら、高値の新築マンションは思いのほか売れていったそうだ。

榊氏「1つに中国人の爆買いがあります。彼らはセカンドハウスや日本でのビジネス拠点として新築マンションを購入していきました。当時、新築マンションの販売数を支えていたのは外国人、特に中国人ではないかと言われているほどです。さらに、2015年には相続税対策として日本人富裕層にも新築マンションは人気でした。そのため、高値だろうが新築マンションは売れに売れ、不動産業界はバブル期を迎えていたんです。しかし、現在は爆買いが収まり、相続税対策の法律も廃止されたにも関わらず、マンション業者は建設を続けていた結果、完成在庫が溢れて行きました。言ってしまえば、現在の完成在庫は数年前に起きたバブル期の余波なんです」

●エリア別にみる完成在庫

完成在庫が見受けられ始めた2016年、当初は世田谷区に溢れていたという榊氏。人気のエリアなだけに売れ残ることはなさそうに思えるが......

榊氏「人気エリアだからこそ、マンション業者は強気で土地を買っていきました。ところが人気なエリアほど値上がりも大きかったんですね。さらにいうと、世田谷区は実際に住むことが目的の実需案件の方ばかりで、投資案件には適していませんでした。その挙句に完成在庫が増えていったんです。最初は私も局地バブルだと思っていたのですが、蓋を開けてみたら23区全域で広がっていきましたね」

なお、昨年は世田谷区だけでなく、品川区、大田区、目黒区でも1.2倍〜1.5倍の価格でマンションが販売されていたそう。また、エリアによっては販売されているマンションの６割以上が完成在庫というケースが見受けられたという。

榊氏「今現在で完成在庫がほとんどないのは、湾岸エリアぐらいじゃないでしょうか？　五輪の決定以降、実需案件としても多少の需要はありましたが、やはり多くは先ほど説明した外国人の爆買い、日本人富裕層の相続税対策、個人投資家の賃貸運用や値上がり期待の投資案件として売れていきました。しかし、結局のところは『新築未入居』のまま、中古市場で大量に売り出され、新築マンションの購入価格の2割程度値上げして売られていましたよ」

●完成在庫は購入チャンス？

高値で供給され続けた新築マンション。最近では年々微減しつつも、完成在庫は来年以降も増えると予測する榊氏。これから、そうした完成在庫の激しい値引き合戦が始まる可能性があるという。では、消費者にとっては「買い」なのだろうか？

榊氏「すぐに手を出すことは避けた方が無難だと思います。たしかに、完成在庫は値引きされることが多く、お得な気もします。しかし、6500万円の物件が500万円値引きされたからといっても、本来は5000万円でも高い物件という可能性もあります。もし、気になるエリアやマンションを見つけた場合は不動産屋、もしくはマンション市場に詳しい人に相談することをオススメします」

まずは、市場価格や相場を把握した上でじっくりと見極めること。そのためには、定点観測が大切だという。

榊氏「長年、狙っているエリアを観察していれば市場価格や相場にも詳しくなりますし、どれだけ高くなっているかも把握できます。仮に狙っているマンションを完成前から見ていれば、どれくらい落ちてきたら購入すべきか、自分でも判断がつくでしょう。要は、市場価格や相場を理解した上で惑わされずに購入するのであれば、完成在庫は購入しても良いと思います」

なお、新築マンションにおいては、エリアや時期によって値引き額も変わってくるとのこと。

榊氏「一概には言えませんが、決算前の3月はマンション業者も完成在庫を売り上げにしたいのが本音です。そのため、1月2月はチャンスと言えるでしょう。完成在庫であれば、1割以上の値引きが出る可能性もありますから。また、エリアでは川崎市の川崎区がオススメです。坪単価は200 万円ほど。同じ川崎市の武蔵小杉が400万円程ですから、同じような立地条件でも倍の違いがあります。くわえて、瞬間的ではあるものの、今は中央区の馬喰町あたりで値引き合戦が行われています。少し離れただけで坪単価400万円ほどの立地ですが、駅5分圏内の新築マンションが坪単価320万円にまで下がっていました」

さらに購入する際、完成在庫がどの程度残っているかを見極めることで、値引きできる可能性も高いという。

榊氏「マンションのオフィシャルページを見れば、完成在庫がどの程度まで残っているか見極めることができます。例えば、オフィシャルページに◯万円プレゼント、◯万円キャンペーンを謳っていたらマンション業者も焦っている可能性が高いのでチャンスですね。ほかにも、完成在庫を"モデルルームとして活用しているため値引き"と堂々と書いてある場合、モデルルームに限らず、全ての部屋で値引きが適用されるはずです。もし、エリアや時期が重なれば、1000万円の値引き物件とも出会えるかもしれませんよ」

まだまだ増えることが予想される完成在庫。値引きされていたとしても、すぐに購入するのではなく、まずは市場価格や相場を把握し、見極めた上で購入した方が賢明と言えそうだ。

取材・文：小野洋平（やじろべえ）

戸建て住宅にも導入できる宅配ボックス『スマポ』。住宅向けポストを販売する『株式会社ナスタ』のスマポECサイトより購入・レンタル（月額1280円～）が可能となっており、レンタルにおいては情報通信サービスを行う『株式会社アクセル』が提供している。

スマポは、ワイヤーで簡単に取り付けることができ、大がかりな工事は不要。玄関脇やインターホンの下など、置く場所を選ばない手軽さが人気の理由。玄関周りの美観を損ねないシンプルなデザインも魅力的だ（レンタルのカラーはチャコールグレーのみ）。なお、提供する宅配ボックスは、博報堂生活総合研究所が調査した「2018年ヒット予想ランキング女性部門」で第一位を獲得している。

現在、スマポの種類は2タイプ。1つは大型メール便に対応できるポストタイプ。4cmの投函口には独自に開発された抜き取り防止対策「ナスタガード」が採用され、外からの取り出しをブロックしている。

もう1つは、より大きな宅配物を収納可能な宅配ボックスタイプ。施錠はダイヤル錠とシリンダー錠からチョイスでき、受け取るだけでなく自宅からの発送も可能な優れものだ（発送はダイヤル錠タイプのみ）。

今後は登録したスマートフォンが近くにあれば、ワンタッチで解錠できるシステムを開発していくとのこと。また、最近では戸建て住宅に限らず、宅配ボックスを設置していない集合住宅のオーナーからも注文があるといい、さらなる普及が進みそうだ。

・スマポ https://www.nasta.co.jp/smapo/

・スマポレンタル https://accessell.jp/tbox/lp/

・株式会社ナスタ https://www.nasta.co.jp/

・株式会社アクセル https://www.accessell.co.jp/

●スペース要らずの置き配バッグ「OKIPPA」

続いては、クラウドファンディングから誕生した"置き配"サービス「OKIPPA」。置き配とは、文字通り玄関先に荷物を置いておくことで配達完了となるサービスのこと。「OKIPPA」では、スペースをとらない専用バッグを使用し、アプリと連動することでスマートに宅配物を受け取ることができる。

使い方はいたってシンプル。バッグを玄関口などに吊り下げておけば、配達員がバッグを広げて置き配してくれる（耐荷重は13kg）。使用後は両端を引っ張るだけで帯状にまとまり、元の手のひらサイズに折りたたむことができる。

さらに、OKIPPAではバッグと連動する無料のアプリも開発。スマートフォンで配送通知を受けとれるほか、ネット通販サイトで購入した商品の配送状況も確認することができる。万が一、再配達が必要になった場合でもアプリから簡単に依頼することが可能だ。なお、東京23区100世帯を対象に1か月の実証実験を行ったところ、参加者の再配達率を約45％削減したという。

玄関口に固定する部分には専用ロックと内鍵の南京錠を付属。ワイヤー部分は一般的なハサミでは切断が困難となっている。また、生地には撥水加工を施したポリエステル素材を採用。今年の7月には東京海上日動と「置き配保険」を開発するなど、盗難対策にも力を入れている。

現在はクリーニングの集荷などのほか、CtoCを意識したサービスにも広げていくという。スペースいらずのOKIPPAは、戸建て住宅だけでなく、アパート暮らしの単身者にも重宝されそうだ。

・OKIPPA https://store.okippa.life/

・Yper株式会社 https://www.yper.co.jp/

●再配達になる前に、プッシュ通知でリマインド！　無料アプリ「ウケトル」

年間1億3700万個を出荷する企業で構成された「宅配研究会」から生まれた「ウケトル」は、宅配物の配送状況や配達日を知らせてくれる無料アプリ。「荷物が発送された時」や「荷物が届く少し前」にプッシュ通知でリマインドしてくれる。また、その時点で家にいなければ、配達員に直接連絡をすることも可能。不在を伝えることで、宅配ドライバーさんの無駄な動きを回避できる。なお、アプリの利用データから不在率の推移を分析した結果、全配達件数のうち約２割の不在配達を事前に防いだという。

さらに、「荷物が不在になった時」にも通知され、ワンクリックで再配達依頼を行うことも可能だ。利用にあたって会員登録などは不要。アマゾンをはじめ、楽天やZOZOなどのアカウントと連携できるため、新たに個人情報を入力する手間も省ける。

対応する配送業者はヤマト運輸や佐川急便、日本郵便などで、Amazonでの購入には１００％対応している。ユーザー数は現在約20万人。インストール数も急増中で、再配達を回避する仕組みの一つとして、さらなる普及が期待される。

・株式会社ウケトル http://uketoru.net/

ネット通販の急速な普及に伴い、増え続ける再配達問題。受け取り側、配送業者、双方の手間やストレスを減らすためにも、こうした便利なサービスを検討してみてはいかがだろうか？

取材・文：小野洋平（やじろべえ）

まず、そもそも固定資産税とはどのような税金なのだろうか？

田中氏「固定資産税とは、毎年1月1日に土地や家屋といった固定資産を所有している人に市町村が課す税金のことです。所得税や法人税など自らが税額を計算して申告・納税する申告納税方式に対して、固定資産税は賦課課税方式となっています。賦課課税方式とは納税額を地方自治体が算出し、通知する方法になります」

要するに固定資産税は自分で申告する義務はなく、代わりに地方自治体が納税額を算出してくれる。ただし、送られてくる納税通知書には誤りがないか、自分でチェックすることが必要になるという。では、どのようにして納税額は算出されているのだろうか。

田中氏「固定資産税は、総務大臣が定めた評価基準に基づいて地方自治体が土地、家屋それぞれの課税標準額（固定資産の価格）を算出していきます。そこで算出された課税標準額に1.4%をかけたものが納税額となります（※市町村によっては1.4%以上の税率を課すところもある）。計算式にすると、『固定資産税＝課税標準額×1.4％』ですね。また、土地において気をつけなければならないのが、住宅用地のうち200㎡までの小規模住宅用地であれば、課税標準額×1/6が考慮された上で1.4%がかけられます。なお、都市計画税の場合にも都市計画区域内の土地が200㎡までの小規模住宅用地であれば、課税標準額×1/3が考慮された上で0.3％がかけられます。（建物の場合にも都市計画税は0.3%かけられる）そのため、通知される納税額が正しく算出されているか、チェックすることも大事です」

●リフォームの内容によっては固定資産税が減額されることも

毎年、通知される固定資産税だが、課税標準額は3年に1度見直される。一般的な家屋の場合、年々課税標準額は下がる傾向にあるが、「スケルトンリフォーム（建物を骨組み状態に解体して全面的に行う改修）」や床面積の増築などのリフォームの際には、課税標準額は上がる可能性もあるとのこと。

ただし、リフォームをした場合でも、課税標準額が減額されるケースもあるようだ。

田中氏「平成20年1月1日以前からある住宅において、平成32年3月31日までの間に一定の条件を満たした省エネ改修工事を行った住宅には、120㎡の床面積相当分まで翌年度分の固定資産税が1/3減額されます。同様に新築された日から10年以上経過した住宅が一定の条件を満たしたバリアフリー改修工事を行った場合にも税額は100㎡の床面積相当分まで1/3減額されます。さらに、耐震改修工事を行った場合でも減額対象になるので、リフォームを予定している方は一度、調べてみるといいかもしれません」

●屋根付きのウッドデッキは課税対象になる可能性あり

また、意外な注意点も。たとえば、庭部分にウッドデッキなどを新たに設けた場合、固定資産税の課税対象になる可能性があるという。

田中氏「地方税法では"家屋"のハッキリとした規定はされていません。ただ一般的には、土地に定着して建造され、雨風から防げる家屋には課税される可能性が高いとされています。たとえ、居住ではなく、作業や貯蔵などのいかなる目的だったとしても課税対象にはなりえます。そのため、地方自治体が『基礎があり、屋根や壁で覆われている』と見なした場合には課税される可能性が高いと言えるでしょう」

つまり、ウッドデッキであっても屋根や壁があり、雨風をしのげるような状態であれば「家屋」と認定される可能性もあるということ。実際、庭に後から設けた小屋などの場合でも、外壁があり、雨風をしのげる状態であれば家屋として認められた判例も過去にあるそうだ。また、固定資産税の細かなルールとして、地下の駐車場や半永久的な園芸または農耕用の温床施設も家屋として取り扱われ、そこで使用する資材によっても税額は変動するとのこと。さらにいうと、ウッドデッキに屋根・壁を造作して「建物」とみなされた場合、そもそも建築基準法上の建ぺい率の計算にも関係してくる。建ぺい率超過となると違反建築となり、その後の増築などができなくなる可能性もあるためこちらも注意が必要だ。

毎年、納税する固定資産税。持ち家を購入する際、またはリフォームする際にはしっかりと仕組みを把握しておきたい。もし、不安に思った方は税理士事務所や市町村に問い合わせて確認すると良いだろう。

取材・文：小野洋平（やじろべえ）

お話を伺ったのは、ニッセイ基礎研究所・金融研究部の吉田資氏。国内の不動産市場および、不動産金融に関する調査・研究を行っている。

まずは、冒頭の橋本について。地価上昇の背景は、リニアだけではないようだ。

吉田氏「橋本の地価が急騰しているのは、ご存知の通りリニア関連でのまちづくりが進み、計画が具体化してきたからです。加えて、神奈川県では『さがみロボット産業特区』という生活支援ロボットの実用化や普及を促進するとともに、行政が関連企業の集積を進めています。このように行政がしっかりとしたまちづくりのビジョンを掲げ、実現してきている地域には人が集まり、地価が高騰していく傾向があります。同じ神奈川県で言えば、綱島も高騰していますね。というのも、綱島では産官学が連携した『TsunashimaSST』と呼ばれるスマートタウンのまちづくりが進められています。個人的には『第二の武蔵小杉』になる可能性を秘めていると思います」

行政の明確なビジョンと実現性。これが、地価上昇の鍵を握っているようだ。千葉県、埼玉県でも行政の取り組みにより地価が急騰しているエリアがあるという。

吉田氏「千葉県では木更津市が7.9%増、君津市が7.6%増と大幅な伸び率を示しています。地価はアクアラインの開通で都心へのアクセスが容易になったことで、2012年に『三井アウトレットパーク木更津』、2014年には『イオンモール木更津』といった商業施設が誕生しました。それに伴い、宅地開発も盛んになったことが地価上昇につながっています。また、埼玉県では今年に入って川口の地価が10.9%増と驚異的に伸びていました。おそらく都心へのアクセスの良さ、そして駅東口の再開発による住宅地や商業施設などの大規模な整備が要因だと思います」

いずれにしても郊外の急上昇タウンに共通しているのは、行政の取り組みによって生活利便性が大きく向上した地域。その期待感が大きいほど、地価に影響を与えやすいようだ。

●東京都の地価高騰のポイントは、再開発と希少性

また、東京23区内にも注目のエリアがある。

吉田氏「先ほど挙げた三県の地域と同じ理由で、東京都北区も注目されています。例えば、赤羽は、『パルロード赤羽』と命名された再開発事業が長きに渡って進められ、駅前には多くの商業施設も立ち並んでいます。さらに、昭和37年に都内初の大規模団地として建設された『ヌーヴェル赤羽台』も建て替えが進められています。また、足立区の綾瀬や北千住などの街も綺麗に整備され、地価は年々上昇しているんです。昔であれば、23区内にも優劣があったかと思います。しかし、今では東京都に多くの地方の方が流入してきていますよね？　そのため、良い意味で区に先入観を持たず、都心までの交通利便性や生活のしやすさで選ぶ人が増えているんだと思いますよ」

一方で、世田谷区や港区の人気も依然として底堅く、こちらも年々、上昇傾向にあるようだ。

吉田氏「東京都に限っては、あまり開発がされずとも毎年高騰している地域があります。たとえば、二子玉川。確かに駅周辺の再開発で注目を浴びましたが、住宅地はほとんど手がつけられていません。もともと閑静な戸建てエリアですからね。また、港区も街として十分に発展・成熟しているため、特に大きな開発はない。これらの街はもともと人気度や交通利便性が高く、再開発されていないからこその希少性の高さが高騰の原因だと思います」

●これからの伸びしろが期待できる地方都市

なお、一都三県以外の地方都市にも「インフレタウン」は存在すると吉田氏。

吉田氏「福岡県では箱崎、六本松辺りが高騰しています。これは九州大学のキャンパス跡地一帯に複合商業施設『六本松421』が誕生するなど、都市としての基盤が強化されてきたからです。また、宮城県仙台市若林区も注目ですね。2015年に開通した地下鉄東西線は、仙台市都心部を経由するだけでなく、仙台駅で南北線やJR線に乗り換えることができます。さらに、若林区には多業種の企業が集まる卸町エリアがあり、新しく卸町駅が開業することも地価上昇につながっていると思います」

なお、京都市内では中京区、広島市内では南区などの地価が10%近く上昇している。一般的に人口が減少傾向にある地方都市だが、インフラが整備されつつ、政令市の中心部からの人口流入が望める地域は上昇傾向にあるようだ。

●インフレタウンの「寿命」ははいつまで続く？

では、これらの街の価格上昇はいつまで続くのだろうか？

吉田氏「地価が落ち着くのは再開発が終了し、街開きした頃でしょう。ただ、現在はどこの地域もオリンピックに向けて道路や建物を整備しているので、やはり2020年が1つの目処だと思います。専門家の中では、2019年と予想される方が多いのですが、2020年以降も再開発が進むところは地価も上がっていくでしょうね」

また、郊外では都心への近さがポイントだという。地価公示では都心に近く、最寄り駅に近いエリアの方が地価の上昇率は高い傾向が見られる。都心に関しては、これからも人口流入は続く見通しのため、再開発が進み、街として成熟するか否かがポイントとなってくるようだ。

吉田氏「それから移住者の多い沖縄県では、浦添市や宜野湾市、那覇周辺などの人気エリアは沖縄県民の方でもすでに高くて手が出せないらしいです。さらに沖縄は2020年までに2000億をかけて那覇空港の新滑走路を増設するなど、観光事業も盛んです。人口増加が見込まれる沖縄県はこれからも強いかと思います。また、北海道の倶知安町（くっちゃんちょう）などニセコ周辺もインバウンドの需要がとても大きいですね。まだまだ外国人観光客は増えると言われているので、この好況がどこまで続くのかわかりません」

将来、転勤などでマンションを売却・あるいは賃貸に回す可能性を見据えると、エリアの将来性についてもある程度は考慮したいところ。上記のポイントをふまえ、検討してみてはいかがだろうか？

取材・文：小野洋平（やじろべえ）

路線価と公示地価、どちらも土地の評価を示す指標だが、なぜ日本一の地点が異なるのだろうか？　また、そもそもなぜ複数の指標が存在するのだろうか？

実際に地価公示などの調査を行う、不動産鑑定士の伊藤裕幸さん（公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会の広報委員長）に伺った。

●「公示地価」「路線価」「基準地価」...それぞれの違いは？

土地評価の公的指標としては「公示地価」、「路線価」の他にも「基準地価」「固定資産税評価額」などがある。それぞれ管轄する省庁が異なり、調査する場所や目的にも違いがあると伊藤さん。

【公示地価】

「管轄は国土交通省。毎年1月1日時点の土地価格を評価するもので、主に一般の土地取引価格の指標などに使われます。都市計画区域やその他の『土地取引が相当程度見込まれる区域』について、全国3万弱の地点を対象としています」（伊藤さん、以下同）

【基準地価】

「管轄は都道府県。こちらは毎年7月1日時点の標準地価を判定しています。こちらも土地取引価格の指標として用いられ、公示地価では網羅しきれないエリアを補完する意味合いで行われます」

【路線価（相続税評価額）】

「管轄は国税庁です。毎年1月1日時点の、道路に面した宅地の1㎡あたりの評価額を定めるもので、公示地価の8割程度の価格になっています。相続税や贈与税の課税のために用いられます」

【固定資産税評価額】

「東京23区は東京都が、それ以外は各市町村が管轄しています。3年ごとに、基準年度の前年1月1日時点の評価額を定めるもので、公示地価の7割程度の価格になっています。固定資産税などの課税のために用いられます」

地価の指標は土地取引や課税のために用いられるが、その目的により根拠となる法律が違い、管轄も分かれている。調査する地点も異なるため、公示地価、路線価で「日本一」の地点が変わってくるようだ。

●調査は「不動産鑑定士」が担当

では、これらの価格はどのように決められているのだろうか？

「たとえば、公示地価は国交省の中に設けられた土地鑑定委員会が価格を決めています。国会を通じて公正に選出された7名によって組織される委員会なのですが、3万弱の地点全てを委員会のメンバーでチェックするのは不可能なので、調査は私たちのような不動産鑑定士がサポートするわけです」

5年前までは伊藤さん自身も公示地価の調査を担当していたという。収益還元法や取引事例比較法などといった鑑定評価の手法に基づき様々な分析を行い、委員会に資料を提出する重要な役割だ。

「その土地をあらためて造成するとしたらいくらかかるのか、周囲でどのような取引が行われているのか、人に貸したり事業をやったときにどれくらいの収益が見込めるのか。これら3つの観点で、それぞれの価格を算出していきます。土地鑑定委員会の手引書に則って行いますので、鑑定士によって評価がぶれることはありません」

なお、取引状況は直近のさまざまな事例を比較するが、そもそも土地の取引自体がほとんど行われていないエリアもある。地価に影響を与える事象やデータが全くない場合は範囲を広げ、当該地域と似た環境のエリアの取引状況を探るようだ。地価の根拠となるファクトをいかに見つけるかが重要なのだという。

●銀座の土地はなぜ高い？

ちなみに、地価は基本的に、取引が活発に行われるほど高騰する。たとえば住宅地でいうと、現在は戸建てが多い住宅街よりマンション立地の方が上昇率は高い。

「特に都心やターミナル駅の周辺などは、昨今の底堅いマンション需要を受けてデベロッパーが土地を買い集めていて、活発な取引が行われています。今後はますます利便性の高い中心部に取引が集中し、高いエリアと安いエリアの差が広がっていくものと思われます」

しかし例外もあり、なかでも特異なのが銀座というエリアだ。

「特に公示地価日本一の山野楽器がある通りなどでは、目立った土地の取引は行われていません。このエリアの土地は、なかなか権利者が手放しませんので。しかし、ひとたび市場に出れば、非常に高額な取引が行われる。というのも、外国人観光客の増加で、このあたりに商業施設を作れば着実に収益が見込めますから。また、やはり銀座は日本一のブランド価値を誇り、『銀座に店を出す』こと自体が大きなバリューになります。現に店舗単体では赤字でも、銀座に店を構えたい美容室やブティックなどは後を絶ちません」

そうした特殊な事情ゆえ、「山野楽器」や「鳩居堂前」は土地取引がなくても価格が上昇し続け、日本一に君臨し続けているというわけだ。

●家を売買する際の参考に、地価の指標を活用しよう

最後に、こうした地価の指標は個人が家を売買する際、土地の「適正価格」を求める上でも役立つという。

「公示地価などは地点が限定されていますが、路線価や固定資産税評価額はかなりきめ細かく直近の価格を知ることができます。路線価を8割で割り戻せば、それが標準的な価格になります」

公示地価や基準地価は国土交通省ウェブサイトの「標準地・基準地検索」から、路線価は国税庁ウェブサイトの「路線価図・評価倍率表」からそれぞれ閲覧することができる。家を売るときの値付けや、購入を検討する際の相場観を養う参考に、ぜひチェックしてみてはいかがだろうか？

●始動は30年前。当初の再開発構想は「商業エリア」だった

お話を伺ったのは株式会社日本設計の大塚正宏氏、高橋恵子氏。「武蔵小杉周辺地区のまちづくり」に計画段階から携わり、その発展に尽力してきた。

▲日本設計常務執行役員の大塚正宏氏（左）と同再開発担当部長の高橋恵子氏（右）

まずは開発の経緯から。一帯はここ10年ほどで急激に様変わりしたが、じつは当初の再開発計画は遡ること30年前。昭和63年に「再開発地区計画制度」が創設されたことが発端だ。各地で再開発への機運が高まり、武蔵小杉もターゲットになったという。

大塚氏「ちょうどその頃に川崎市から調査委託を受け、私たちがコーディネーターや設計者、コンサルタントとして関わることになりました。対象エリアは東急東横線・武蔵小杉駅の西側と東側。当時は駅前に変電所と大きなグラウンドがあり、そこに商業を中心とした拠点施設を作る計画だったんです」

ところが、ほどなくしてバブルが崩壊。計画の見直しを迫られることに。

大塚氏「当初、川崎市の計画では住宅は作らないことになっていました。商業を中心とした、周囲からお客様を呼び込めるエリア、百貨店やオフィスビル、ホテルが立ち並ぶような街づくりをイメージしていたんです。いかにもバブル的ですよね。しかし、バブル崩壊で計画の再考を余儀なくされた。そこで私たちが考えたのは、やはり街というのは人が住み、生活し、その上で発展していくものであると。街づくりの原点に立ち返ろうということで、平成7年頃から住宅を含めた複合的な再開発計画が再始動しました」

▲昭和63年の武蔵小杉駅周辺。当初は駅の両側を対象としたコンパクトな再開発が計画されていた（画像提供：日本設計）

●相次ぐ工場移転で、駅徒歩10分圏内に広大な用地が出現

計画の軸が定まり、再開発への機運がいよいよ高まったころ、予期せぬ追い風も吹いた。武蔵小杉駅周辺に複数点在していた工場が、次々と他県へ移転。駅徒歩10分圏内に広大な"用地"が出現し、デベロッパーの熱い視線が注がれるようになったのだ。

高橋氏「もともと武蔵小杉駅周辺は京浜工業地帯の一角として、工場や社宅が多いエリアでした。しかし、バブル崩壊によって工場を撤退、あるいはコストの安い郊外に移転する企業が相次いだ。東京の都心部にもアクセスしやすい武蔵小杉の駅前に、突如として多くの空白地帯が誕生したわけです。もともと駅前は川崎市の指導のもとで開発される予定でしたが、その周辺も含め、一気に開発の余地が出てきたんですね」

▲平成16年の時点ではマンションはほとんど見られない。ここから10年間で、劇的に街が変わっていく（画像提供：日本設計）

平成14年からは不二サッシ工場跡地を対象に、UR都市機構を中心とした都市型住宅の開発計画がスタート。住宅主体の再開発が本格化する。そして、平成20年にはエリア初のタワーマンションも誕生。以降は現在に至るまで、大量の住宅供給が進んでいる。

また、並行して道路の拡幅や駅前広場の整備、大型商業施設や公共公益施設も順次誕生し、平成22年にはJR横須賀線の新駅も開設。瞬く間に「新しい街」がつくられていく。注目度も急上昇し、マイナーな工業地帯はいつしか「住みたい街」の常連に。さらに、地価はここ10年で2.2倍に跳ね上がった（※平成17年から平成28年の地価公示を比較）。

高橋氏「再開発はエリアごとに川崎市と民間業者、それぞれの手によって行われていますが、住宅ばかりが増えてしまえばアンバランスで住みづらい街になってしまいます。商業や文化も含めた街としての魅力も備えていなければ、ゆくゆくはゴーストタウンと化してしまう恐れもあるでしょう。そこで、武蔵小杉では川崎市が主体となり、住宅、商業、娯楽、教育、文化交流をコンパクトに集約した、バランスのいい街づくりが進められています」

当初は住宅の開発が先行していたものの、平成28年の段階では住宅が約56％、商業が約14％、行政などの業務関連施設が約27％と、武蔵小杉駅周辺の機能は程よく分散。街として多角的な魅力を備えていることが分かる。

▲平成25年。駅前や工場跡地にタワーマンションが次々と建ち、「武蔵小杉東急スクエア」などの商業施設も誕生（画像提供：日本設計）

というわけで、武蔵小杉の再開発は複合的な要因が重なり、ここまで大規模なものになっていったようだ。しかし、そもそもの話として、なぜ1980年代中盤に川崎市は当地に目を付けたのか？　

大塚氏「武蔵小杉は川崎市の中央に位置し、東横線と南武線のクロスポイントでもある。市内各所、また、首都圏近郊への交通の便に恵まれているということが大きかったのだと思います。あとはやはり駅のすぐそば、しかも東西両サイドに広大な低未利用地があったことでしょう。せっかくの駅前、しかも東急東横線という人気路線ですから、都市基盤の整備に併せて土地の有効活用をする必要があったのです。その時点では工場の移転によって用地がさらに広がることまでは予測できませんでしたが、もともと高いポテンシャルを秘めたエリアであったことは間違いないと思います」

●今後、大きく伸びる可能性がある街は？

ではこれから先、「第二の武蔵小杉」......とまではいかずとも、大きく伸びる芽がある街は存在するのだろうか？

▲両氏は「難しい質問ですね...」と苦笑しつつも見解を述べてくれた

大塚氏「手堅いところで申し訳ありませんが、東京23区内で最も大きく変わるのは『品川』だと思います。2020年に山手線の新駅が完成しますが、新しく駅ができるインパクトって本当に大きいんです。武蔵小杉も横須賀線の新駅ができた時は正直、『なんでこんな不便な場所に？』と疑問を抱きましたが、あっという間に駅前が整備されて一等地になった。品川新駅の周辺にはJRの車両基地などまとまった用地もありますし、期待は膨らみますよね」

高橋氏「全国的に見ると、札幌と名古屋ですね。札幌は北海道新幹線、名古屋はリニア中央新幹線の開業を控えており、どちらも地価が高騰しています。いま、事業者が競うように用地を買っている。両駅ともすでに大都市ではありますが、今後さらに発展する可能性を秘めているのではないでしょうか」

一方、新駅開通ほどのインパクトは望めないものの、"穴場の街"として注目したいのが東京都杉並区の「方南町（東京メトロ丸の内線）」、葛飾区の「京成立石（京成電鉄押上線）」だという。

高橋氏「方南町駅は2019年に丸ノ内の直通運転がスタートします。これまで同駅から都心方面へ向かうには中野坂上駅で乗り換える必要がありましたが、直通開始後は銀座駅や東京駅、大手町駅などに乗り換えなしでアクセスできるようになる。人気の高まりを見越してすでに新しいマンションが建ち始めていますが、今後はさらに供給が加速するかもしれません」

大塚氏「京成押上線では四ツ木駅～京成立石駅～青砥駅間で鉄道の高架化が進められていて、京成立石駅周辺では大型再開発計画もあります。京成立石駅北口では、2017年6月に市街地再開発事業の都市計画が決定し、2022年を目途に駅前に大規模な住宅、商業、公共公益施設（庁舎）を備えた複合的な都市開発が行われる予定です」

なお、京成立石駅周辺は葛飾区による『立石駅北口地区・南口地区市街地再開発事業』の対象エリアとなっている。こうした、行政の後ろ盾がある再開発は"堅い"と大塚氏は語る。

大塚氏「都市再開発法に基づく再開発事業は行政も後押ししますし、一定の補助金も出ます。よって、建物の質が担保され、周辺の道路や公共空間も含めたバランスの良い街づくりが期待できる。ひとつ裏を明かすと、事業者は行政のマスタープランに則った開発を行うことで容積率の緩和を受けられるんです。容積率が緩和されればそのぶん床面積を稼ぐことができ、事業性もよくなります。そのため、行政主導の再開発では民間事業者が暴走するようなこともない。結果、武蔵小杉のような"住みやすい街"が出来上がるわけです」

とはいえ、再開発は水物。バブル崩壊後に方向転換を余儀なくされた武蔵小杉のように、計画通りにことが進まないケースもある。これから確実に伸びる街を見極めることはプロでも難しいようだが、再開発にかける「行政の本気度」は一つの物差しになると大塚氏。これから伸びる街を「青田買い」したいと考えるなら、行政がいかに骨太の方針を示しているか、そのマスタープランを吟味することから始めてみるといいかもしれない。

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• 東急東横線 「武蔵小杉」駅

取材・執筆：榎並紀行（やじろべえ）

知れば知るほど味わい深い。そんな蔵前の魅力をさらに深掘りすべく、今回は東京イーストサイドに詳しいライターの岡島梓（おかじま あずさ）さんにガイド役をお願いしました。

●歴史の面影が残る蔵前。将軍家ゆかりの名刹や、昭和と現代が融合するスポットも

都営浅草線と都営大江戸線の2路線が利用できる蔵前駅。JR総武線の浅草橋駅へも徒歩10分程度と、周辺は交通環境に恵まれています。蔵前駅から東京駅へは約11分、新宿西口駅は約20分と都心のターミナル駅へも至近ながら、街自体は下町の風情を残す落ち着いた雰囲気。ほっこり癒される風景が広がっています。

最初に訪れたのは、元禄6年（1694年）に建立したと伝わる「蔵前神社」。江戸時代には徳川将軍家の祈願所の一社として尊崇されたという名刹です。

緑に包まれる厳かな拝殿。境内にも見どころが豊富です。

「この神社は、古典落語『元犬』『阿武松』の舞台や、勧進大相撲発祥の地としても有名なんです。毎年盛り上がりをみせる6月の『蔵前神社例大祭』では、江戸神輿のなかで最も華麗だと言われる彫刻が施されているので、一見の価値ありですよ」（岡島さん）

境内には、大相撲にちなんだ碑もありました。

続いて岡島さんが案内してくれたのは、「タイガービルヂング」。タイルの外壁や丸窓がなんともレトロなビルで、登録有形文化財にも指定されています。蔵前には、こうした昭和の面影を感じさせる味わい深い建物もちらほら点在しているのだとか。

「東京大空襲を乗り越えた、台東区で最も古いビルです。街のランドマークとして親しまれています。1階にはおしゃれなインテリアショップが入居していて、新旧が交わる蔵前を象徴しているスポットといえるかもしれませんね」（岡島さん）

●リバーサイドでまどろむ昼下がり。

次はリバーサイドへ。蔵前駅から5分ほど歩けば隅田川です。川面の向こうにスカイツリーを一望できる最高の見晴らし！

「浅草から月島まで続く河岸は整備されているので、ウォーキングや犬の散歩にもぴったり。『隅田川テラス』と呼ばれ、住民の憩いの場になっているようです」（岡島さん）

周辺には、古民家カフェやビストロもあり、店内から水辺の風景を満喫することもできます。生活圏内にある"普段使いの自然空間"は、多忙な日常からしばし離れ、心を整えるゆとりを与えてくれそうです。

●レシピは900種類！　毎週違う味が楽しめる「オリジナルマフィン」

「そろそろ何か食べましょうか」と岡島さん。じつは先ほどから気になるお店がちらほらあって、お腹が空いてきたところです。蔵前には、おしゃれかつ「雰囲気」のあるお店が本当に多い！

なかでも岡島さんのお気に入りが、「Daily's Muffin（デイリーズマフィン）」というマフィン専門店。「友人のお土産でいただいて以来、すっかりファンになりました」とのこと。

店主の古屋さん夫妻が生み出したオリジナルマフィンのレシピは、なんと900種類以上。その中から約16種類が、週替わりでショーケースに並びます。どれもこれも、ここでしか食べられないオンリーワン。聞けば、1日700個売れることもあるのだとか。

「おかず系からデザート系まで、毎日食べたいと思っていただけるような味を目指しています。朝8時から営業していますが、朝食に購入される男性も多いですよ」とオーナーの古屋さん。

食べてみると、外はカリカリ、中はしっとり。マフィン自体のおいしさも相当なものですが、やはり訪れる度に新しい味に出合える楽しさ、ワクワク感がいいですよね。

●栄養満点の玄米とおばんざい、身体にやさしいボリューム定食

続いて「ランチにおすすめです」と岡島さんが案内してくれたのが、玄米定食を楽しめる「結わえる」。店名には、日本の伝統的生活文化と現代を"結わえる"という想いが込められています。

「こちらの定食、最大の特徴は何と言っても『寝かせ玄米』です。特殊な圧力鍋で炊いてから3日～4日熟成させた玄米で、もちもちの食感が美味！　栄養価もとても高いんです。おかずも好きなものを選べるので、毎日食べても飽きない健康的なランチですね」（岡島さん）

こちらは「ハレ箱膳定食」。具沢山の特製汁や主菜、おばんざいなどをセルフで組み合わせられるボリュームたっぷりの人気メニューです。

ちなみに「結わえる」では、ワークショップも定期的に開催。寝かせ玄米の炊き方教室など、健康的な生活のヒントになりそうなものばかりです。さらに、物販も併設しており、全国から選りすぐった国産・無添加・伝統製法の美味しい食品が豊富に揃っていました。

●食後の一杯は、静岡の老舗問屋が手がけるこだわりのお茶を

食後は、これまたレトロなビルの1階に暖簾を掲げる「NAKAMURA TEA LIFE STORE」へ。

静岡で約100年続くお茶農家「中村屋」の直営店で、無農薬有機栽培の茶葉を販売しています。

ブランドのロゴやパッケージは、中村屋現当主と同級生のデザイナー・西形圭吾さんが手がけているのだとか。生活感が出ないおしゃれなデザインで、若い世代にもファンが多いといいます。

「気になる茶葉を急須で入れてもらって、試飲できるのも嬉しいです。スタッフさんと会話していると、お茶について詳しくなれますよ。お茶を介したコミュニティスペースとしても魅力的な場所だと思います」（岡島さん）

なお、今回訪れた3軒以外にも、サンフランシスコ発のチョコレート専門店「ダンデライオンチョコレート」や、おしゃれなコーヒースタンドなど、少し歩いただけで素敵な食のお店をいくつも発見できました。特に予定がない休日でも、近所をぶらりと散歩するだけで充実した一日を過ごせそうです。

●書いて残す楽しさを思い出させてくれる、オリジナルノート

また、グルメ以外にも、"クリエイターの街"ならではの逸品を扱うお店がズラリ。なかでも、蔵前のランドマーク的存在といえるのが、ステーショナリーを中心としたセレクトショップの「カキモリ」。ノートや万年筆など、大人のための上質な文房具が揃います。

「こちらの魅力は何と言っても、自分だけのオーダーノートを作れるところ。蔵前は文房具を作る職人さんがたくさん集まる場所だったことから、この場所にオープンしたと聞きます。販売しているノートも、地域の職人さんの協力を得て開発しているそうです」（岡島さん）

内装もこの通りスタイリッシュ。整然と文房具がディスプレイされ、美しさの中に遊びゴコロも感じさせます。

オーダーノートは60種類近くある表紙から、中紙、留め具、リングまでお気に入りをチョイス。

選んだ素材を渡すと、その場で一冊のノートに製本してくれます。

「書く楽しみを再発見してもらいたいという想いを込めて、書くことに特化した文房具店を作りました」と教えてくれたのは、カキモリ代表の広瀬琢磨さん（左）。

ノートだけではなく、12種類あるオリジナルインクもまた素敵。「インクの色味の美しさにこだわりました。アプリコットティー、ピンクレモネードなど、ネーミングからもストーリーを感じ取っていただけたら嬉しいですね」（広瀬さん）

●台湾の食とカルチャーを発信する、新感覚アンテナショップ

また、こんな珍しいお店も。2017年12月にオープンした「Taiwan Tea & Gallery 台感」は、その名の通り台湾にフォーカスした新感覚のショップです。

台湾と日本をつなぐクリエイティブエイジェンシー「LIP」が手がける同店。現地を知り尽くしたスタッフが発信する、台湾の食とリアルなカルチャーを感じることができます。「店内に所狭しと並ぶカラフルな雑貨を眺めているだけでも楽しいと思いますよ」と岡島さん。

●世界のワインと味わう、本場仕込みのイタリアン

ラストは、イタリア料理店「Goloso （ゴローゾ）」へ。

オーナー兼料理長は、生まれも育ちも台東区という木村良平さん。叔父さんが経営していた焼き鳥店を改装し、4年前にオープンしたそう。フィレンツェ、ベルガモ、サルデーニャで働きながら腕を磨いた木村さんによる本場仕込みの味に、根強いファンが通い詰めるといいます。

「全12席とコンパクトなので、おひとり様でも気軽に足を運べます。それでいて、料理長は職人気質。本当においしいと感じる食材しか扱わないので、いつ来ても唸ってしまうような美食を堪能できるんです」（岡島さん）

「チーズとこしょうのパスタ」（左）は、パスタが埋もれてしまうほど贅沢に振りかけたチーズが深いコクを生み出しています。プリプリのモツにトマトの旨みが絡み合う「佐助豚のいろんなモツのンドゥイヤとトマトの煮込み」（右）もおすすめ。

ちなみに、木村さんはソムリエの資格も持っておりワインの知識も豊富で、イタリア産はもとよりフランス、オーストラリアなど、料理に合うものを木村さん自らセレクトしてくれます。

●蔵前は「新しい下町」に進化中。これからますます面白いエリアに

昔ながらの下町をベースに、新たな魅力がアップデートされ続けている蔵前。昭和レトロな建物と、それを活かしたおしゃれかつこだわりのお店。水辺のカフェから本格派レストランまで幅広く揃う充実のグルメ。何気ない日常を丁寧にこだわって過ごしたい、そんな大人が満足できる街なのではないでしょうか。なるほど、感度の高いクリエイターたちが目をつけ、こぞって集まってくるのも納得です。

最後に岡島さんに改めて蔵前の魅力をお聞きしようと思ったところ、カキモリの広瀬さんが合流。お二人にお答えいただきました。

「蔵前は古くからあるコミュニティが、モノづくり志向の高い若手を温かく迎えてくれる街です。いわば、新しい下町。ビルひとつとってもゼロベースにするのではなく、レトロな趣を味に感じる人たちが集まっていることで、昔から続く文化と新しい感性がいい具合に融合している気がします」（広瀬さん）

「今日訪れた場所以外にも、モノがたりのあるショップがたくさんあります。カキモリは文房具ですが、リボンや糸などの素材に特化したお店も面白いですし、木材屋さんが作る家具屋さんや、草木染のショップなど作り手の想いがしっかりと伝わるショップもあります。蔵前での暮らしは、きっと人生を豊かにしてくれるはずです」（岡島さん）

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• 都営大江戸線 「蔵前」駅
• 都営浅草線 「蔵前」駅

取材・執筆：末吉陽子
編集者・ライター。1985年、千葉県生まれ。日本大学芸術学部卒。コラムやインタビュー記事の執筆を中心に活動。ジャンルは、社会問題から恋愛、住宅からガイドブックまで多岐にわたる。
http://yokosueyoshi.jimdo.com/

編集：やじろべえ

そんな荻窪のいまを知るべく、今回街歩きの案内人をお願いしたのは、『もし文豪たちが カップ焼きそばの作り方を書いたら』（宝島社）の著者で編集者・ライターの神田桂一さん。これまで、雑誌『POPEYE』『ケトル』などのカルチャー誌で、荻窪を紹介する記事も多数寄稿しています。そんな神田さんと一緒に荻窪の街を歩いてみました！

●本屋にはちみつ、暮らしを彩るショップが街のいたるところに

JR中央線と東京メトロ丸ノ内線の2路線が通る荻窪は、JRで新宿駅まで約11分、丸ノ内線で東京駅まで約23分と、都心へのアクセスも良好。また、丸ノ内線は荻窪駅が始発・終点駅になるため、混雑する通勤時間帯も座れる可能性が高いはずです。

「荻窪にはチェーン店も多くありますが、ローカルな魅力を醸し出す個人店もあるんですよ」と話す神田さんに、まず紹介してもらったのが荻窪駅から徒歩10分ほどの場所にある「Title」。カフェを併設する小さな街の本屋さんです。

店主の辻山良雄さんは、以前はリブロ池袋店でのマネージャー経験を持つ"書籍販売のプロ"。本に関する場をつくりたかったと、「本屋」「カフェ」「ギャラリー」の3つを備える「Title」を始めました。

ご自身が外国文学や哲学、絵本が好きだということで、珍しい本に出合うことも。「近所の人から気軽に訪れてもらえるように、いろいろなジャンルをそろえています」と辻山さん。雑誌から週刊誌まで、確かに種類が豊富です。

また、本にまつわる知識量が膨大な辻山さんとあって、せっかくなら会話も楽しみたいところ。「こんな本が読みたい」「おすすめの本を知りたい」と伝えると、話を聞きながら一緒に本を選んでくれます。こうしたアットホーム感も、こうした街の本屋さんならでは。

開店以来、頻繁に通っているという神田さんは、「Title」の魅力について、「とがり過ぎているわけではないですが、しっかりとしたこだわりがあって、かゆいところに手が届く、街の本屋さんらしい本屋さんだと思います」と話します。

「Title」のように "一点突破型"のお店はほかにもあります。甘い物好きな神田さんと次に向かったのは、はちみつ専門店「ラベイユ」の荻窪本店。南仏プロバンスの別荘をイメージした店構えが何ともおしゃれ。

瓶詰めされたものから、量り売りまで10カ国80種類以上のはちみつをそろえているというから驚きです。ハチミツの種類は、桜やひまわりといった花や、さくらんぼや枇杷などの果実まで、何から採れるかによって、繊細な甘みの違いが楽しめます。

なんといっても嬉しいのは、試食ができること。おすすめのはちみつを中心に色々試せるので、お気に入りが見つかりそうです。

お店の方から試食を勧められ、神田さんが試したのは「宮古島の花々」。「なんか、トロピカルな味がします」（神田さん）。

また、荻窪はパン屋さんの激戦区。さまざまなパン屋さんがひしめきますが、この日訪れたのは、手軽な値段のパンが並ぶ「ブーランジェリー ブリュン」。

食パンや惣菜パンなど、多種多様なパンが並ぶ店内。選ぶ楽しみを存分に感じてもらいたいと、100円から200円のパンがほとんど。

小学生でも気軽に訪れてほしいと、原料にはしっかりこだわりながらも、低価格にしているそうです。「お財布にも優しくて、しっかりおいしい。庶民の味方とはこういうお店のことではないでしょうか」と神田さん。

駅徒歩2分くらいの場所に、大福餅専門店も発見！　

滋賀県大津市に本店がある「湖国近江和菓子処 団喜」は、契約農家が生産する最高級もち米で柔らかに仕上げた「羽二重餅」を使用。毎朝大津の工場から作りたての大福餅が届くそう。定番の塩大福餅をはじめ、マンゴーホイップ大福といった変わり種も。

「生活圏内に、『これだけは負けない！』とひとつのジャンル力を入れている個人店があると、暮らしの充実度が高まるはずです」（神田さん）

●散歩で立ち寄るならここ！風情を感じるレトロな建物と公園

パンやおやつを買ったら、天気のいい日は「大田黒公園」へ足を伸ばしてみるのもおすすめです。

明治から昭和に活躍した音楽評論の第一人者・大田黒元雄の屋敷跡地に造られたこの公園は、園内を巡りながら庭園を鑑賞するスタイルの回遊式日本庭園があります。

門をくぐると樹齢100年を経たイチョウの並木道が。街歩きをした日は冬場だったため、残念ながら葉は落ちてしまっていましたが、秋になると黄色く染まって、さぞや美しいことでしょう。

日本庭園は、春にはヤマザクラやツツジ、秋にはモミジと、四季折々の表情をみせてくれます。紅葉シーズンの夜間ライトアップは見ものです。

大田黒公園から荻窪駅に戻る途中に立ち寄ったのは、「荻窪のランドマークスポットとしておなじみ」だと神田さんが話す「西郊ロッヂング」。

住宅街に突如あらわれるヴィンテージな外観は、独特な存在感です。青銅のドーム型の屋根がとってもユニーク。

1931年に建築された「西郊ロッヂング」は、登録有形文化財にも指定されている建物で、現在は旅館と単身者用の賃貸として運営されています。

創業者が宮内省営繕課の設備技師として働いていたことから、当時では先進的な洋式の建物から着想してデザインしたそう。ちなみに、「西郊ロッヂング」とは、西の郊外の下宿という意味から名付けられたとか。建てられた頃は学生から軍人まで、さまざまな人が暮らす高級下宿として営まれていたようです。

現在、「西郊ロッヂング」の暖簾を守るのは三代目の平間美民さん。荻窪生まれ荻窪育ちと、生粋の荻窪人です。「子どもの頃は、この辺一帯は田んぼでしたが、時代とともに住宅が増えて、暮らしやすい街になってきたと思います」と教えてくれました。

●利便性と暮らしの楽しさ、両方を叶えてくれる街

また、駅周辺の利便性の高さもなかなかのもの。駅すぐにある24時間営業の西友の中には、都内では珍しい24時間営業の無印良品が。駅直結のＬＵＭＩＮＥもあり、大型店が充実しています。駅西口から1分ほど歩くと、天然温泉「なごみの湯」を発見！　保湿効果が高い泉質の温泉が駅すぐにあるのはうれしいですよね。

岩盤浴や人気のロウリュも楽しめて、朝10：00から翌朝9：00まで営業しています。予定が何もない日は、遠出せずに温泉でのんびりした1日が手に入るのは魅力的です。

街歩きのラストは、1978年創業、今年40年目を迎えるカフェレストラン「JUNON」へ。

喫茶店取材も多いという神田さんも「時間の流れがゆったりしていて、くつろげますね」と太鼓判。地元の人も足繁く通っているというJUNONは、創業してから今まで、ずっと変わらない定番のメニューがそろっています。

幻のコーヒーと呼ばれた「トアルコトラジャコーヒー」（500円）をワンコインで飲めます。

「僕、レトロ喫茶ならでは空間が好きなんですよね。JUNONも40年変わらないとあって、味わいがある雰囲気は読書にもぴったりだと思います」（神田さん）

ハンバーグやナポリタン、カレーライスなどが、700円から800円くらいのお値段でいただけます。懐かしの喫茶店ご飯の面影がしっかりといまに生きています。

暮らしの観点でスポットを紹介してくれた神田さん。最後、あらためて荻窪の魅力を聞いてみました。

「荻窪には、発掘されていない"素敵な個人店"が、ほかの街にくらべるとまだまだ眠っていると思います。テレビや雑誌で紹介されていないレストランやバー、雑貨店などが街角のいたるところにあって、それらを見つけることが楽しみであり、散歩することが自分の感性を刺激してくれることにもつながるエリアだと思います。その積み重ねがきっと豊かな生活につながるはず。そして何より、人の顔が見える街でもあります。編集者やデザイナーもたくさん住んでいるので、街に出れば面白い人に出会えそう、そんな予感でわくわくできるのが荻窪ではないでしょうか」（神田さん）

●荻窪の不動産情報

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• 東京メトロ丸ノ内線 「荻窪」駅
• JR中央線 「荻窪」駅

取材・執筆：末吉陽子
編集者・ライター。1985年、千葉県生まれ。日本大学芸術学部卒。コラムやインタビュー記事の執筆を中心に活動。ジャンルは、社会問題から恋愛、住宅からガイドブックまで多岐にわたる。
http://yokosueyoshi.jimdo.com/

記事編集：有限会社ノオト

●"一棟まるごと"でマンションがバリューアップ

「『一棟まるごとリノベーション』とは、その名の通りマンションを不動産業者が建物ごと買い取って、各居住空間はもちろん外壁や廊下などの共用部まですべて修繕することです。主に築20〜30年ほど経って、空室が増えてしまった賃貸マンションに施しますね。そうして、分譲マンションとして一部屋単位で販売しています」

こう話すのは、一棟まるごとリノベーションの先駆け「リビタ」の三浦隆博さん。賃貸や社宅の住人は、3〜4年周期で転居することが多いので、賃借人がいる既存のマンションであっても、順次リノベーション・販売を行なうことができるのだとか。

「工事では、外壁の修繕や配管の取り替え、防水工事など、マンションそのものの経年劣化を修復し、デザインも一新します。さらに、20〜30年前にはあまり普及していなかったセキュリティシステムも導入できるので、買い手のみなさんにとってメリットは多いのではないでしょうか」

リビタの場合、居住空間のリノベーションは買い手が決まってから行なうため、ライフスタイルに合わせた自由設計が可能。さらに、住んでからもマンション内でのイベント（ダンス教室、流しそうめん大会など）を主催し、コミュニティ形成の手助けをしてくれるそうですよ。また、実際にリビタが手がけた事例が以下です。

BEFORE

AFTER

●個人オーナーと「一棟まるごとリノベーション」

ちなみに、投資目的でマンションを一棟持っている場合、個人でも建物全体のリノベーションが可能とのこと。

「老朽化が進み、『空室が目立つ』『賃料が下がってきた』といったマンションを蘇らせるには効果的です。ただし、一棟リノベーションするには数千万単位の工事費が必要。借りるにも個人には負担が大きいので、すぐには難しいでしょう」

ただ、過去には個人経営の賃貸マンションを"半分だけ"リビタが購入したケースもあるのだとか。そのときは、オーナーが所有したままの部屋をのぞくマンション全体をリビタ負担でリノベーションしたため、結果的にマンションそのものの資産価値をあげることができたそう。個人オーナーにとっては、こういった形のほうが現実的ですね。

「ちなみに、企業の場合は分譲マンションでも例があります。総戸数15戸のうち10戸をまとめて所有されていたので、それを買い取り、すでに積み立てられていた修繕積立金に加えて弊社でも費用を支出し、マンション全体の大規模修繕と一部バリューアップ工事を行いました。

もちろん、管理組合と協力して行なっていますし、弊社が購入した10戸は室内のリノベーション工事も済ませました。我々が所有する前は長期修繕計画のなかった分譲マンションでしたが、管理会社と調整しながら、新たに長期修繕計画案も策定しました。

また、管理費を下げた分、修繕積立金を上げることで、組合の支払い総額を変えずに計画的な維持修繕を行えるようにしました。残りの5世帯の方にもメリットはあったと思います」

あくまでも少数例ではありますが、個人でも「一棟まるごとリノベーション」はなくはないよう。「オーナー」と呼ばれるみなさん、覚えておいて損はありませんよ。

※写真はすべてリビタ提供

取材・執筆：松本まゆげ
フリーライター。編集プロダクションを経てフリーランスに。現在は女性アイドルやアニメの記事を中心に執筆する。2015年にマンションを購入し、マンションの売却などに興味をもつ。

記事編集：有限会社ノオト

●やっぱり魅力は海辺の風景！休日のお出かけはみなとみらいへ

齊藤さんがまず連れてきてくれたのは、代表的な観光スポットの一つである「横浜赤レンガ倉庫」。明治末期から大正初期に国の事業の一環として建てられた重要な建物で、多目的スペースでは、演劇やダンスなどが催されることもあります。上の写真はイベント広場のもの。

「観光の要素も強いですが、やはり『横浜赤レンガ倉庫』『象の鼻パーク』『大桟橋』がある港のエリアは、横浜に住む私にとっても特別な場所。歴史ある煉瓦造建築でグルメやショッピングを楽しめる『赤レンガ倉庫』、文化施設としてさまざまなジャンルのアートイベントも開かれる 『象の鼻パーク』、『大桟橋』から眺めるみなとみらいと海辺の景色は、横浜でしか味わえない時間を過ごせるスポットです」（齊藤さん）

また、知る人ぞ知るスポットとして教えてくれたのが、赤レンガパークにある休憩棟。「ここでは年に数回、昼から楽しめる無料のDJイベントをやっているんです」（齊藤さん）。

そして、ゆとりある芝生広場や遊歩道があり、お散歩にもってこいなのが「象の鼻パーク」周辺。

「象の鼻テラス」は、横浜市の管轄で、 カフェの飲食以外に、持ち込みでお弁当を食べることもできます。平日だと近隣のオフィスで働いている人たちで、にぎわっているそう。

こちらは、名物の「象の鼻ソフト」。とってもフォトジェニック！

「建物内のカフェで飲み物やカレーを買うこともできますし、天気が良ければ芝生でランチがおすすめです。アート関連のイベントや、月イチのマルシェも開催されています。ちなみに、象の鼻テラスは横浜市・開港150周年事業で造られた建物。文化的な催しが多いのも、新たな文化交易の拠点を目指しているからなんです」

景色の素晴らしさだけではなく、感性の幅を広げてくれそうなイベントが盛りだくさんなところも、湾岸エリアの楽しさかもしれません。

ちなみに、横浜のイメージとしてよく使われるのがこの構図。これは、大桟橋から横浜赤レンガ倉庫やワールドポーターズがある新港を眺めている様子です。この日もロケ中に、テレビ（？）の撮影が行われていました。

●グルメが目白押しな野毛！動物園や図書館なども集結

続いて、みなとみらいエリアから足を伸ばし、桜木町駅から西方面に広がる野毛に向かいます。野毛町1丁目から4丁目には、庶民にうれしい大衆居酒屋から、珍グルメまで500店を超える飲食店が密集しているとか。

早速、齊藤さんがランチでイチオシする米国風洋食店「センターグリル」へ。センターグリルは、戦後まもなくの1946年に創業した洋食店。初代はナポリタンの元祖で知られるホテルニューグランドで総料理長を務めていたのだとか。

「私は野毛からも近い『黄金町』にあるシェアスタジオで仕事をしているのですが、友人が近くに遊びに来たときはセンターグリルで一緒にランチをすることが多いんです。私はここにくると、定番のナポリタンをいつも注文しちゃいます」（齊藤さん）

これが、お店人気NO1の「太麺パスタのナポリタン」。創業当初からケチャップでの味付けにこだわっているそう。シンプルな素材を絶妙な火加減で炒めることで、深みのある風味を出しているのだとか。老舗だからこその味わいは、やみつきになりそう！

もう一つの人気メニューが「特製オムライス」。

ケチャップで炒めたライスがふわふわの卵で包まれ、デミグラスソースがかかっています。素朴な味わいにぺろりと食べられちゃいます。

お腹も満たされたところで、横浜市民から愛されている「野毛山動物園」へ行ってみましょう。

「野毛山動物園で驚きなのは、『入園無料』なこと！　私もですが、横浜で育った人の多くは子どもの頃に行ったことがあるみたいです。園内では動物たちのお食事タイムを間近で見られるなど、距離が近いことが魅力。また、敷地内には桜が植えられていて、お花見スポットとしても知られています」（齊藤さん）

「なかよし広場」では、モルモットやハツカネズミといった小動物と触れ合えます。

愛くるしいモフモフのモルモットを思う存分なでなで。

野毛山動物園のアイドル、レッサーパンダ。意外と高いところまで登れる模様。

キリンやライオンなど、サバンナの大型動物も目の前で会えちゃいます。

生活圏内に無料で入れる動物園があるなんて、動物好きなお子さんがいるファミリーは、毎日でも通えそうです。

また、野毛には166万冊以上の蔵書を誇る「横浜市立図書館 中央図書館」があります。火曜日から金曜日は20時半まで開館しているので、仕事帰りにも立ち寄れそう。

「図書館では書評合戦『ビブリオバトル』などのイベントも盛んなことから、知的好奇心を刺激してくれる仕掛けに富んだスポットでもあります」（齊藤さん）

●のんべえたちの熱視線が集中！野毛の聖地巡礼で一日を締めくくる

そして野毛といえば、外せないのが飲み屋横丁。かつては、歓楽街としてにぎわいをみせていましたが、近年は雑誌やテレビで特集され、現在では若い女性でも訪れやすくなっています。特にノスタルジーかつマニアックな酒場が豊富で、はしご酒を楽しむ人も。

およそ60店の小さな酒場がひしめく、「横浜都橋商店街」。野毛の街を代表するレトロな風景です。カウンターメインの焼き鳥店からハイボール専門店、名物マスターがいるバーまで、よりどりみどり。その日の気分に合ったお店がきっと見つかる、魅惑の商店街です。

伊勢佐木町と野毛の2大歓楽街をつないでいることから、「250mの渡り廊下」の異名を持つ「吉田町商店街」。

「40軒を超えるバーやカフェが集っていますが、最近は飲み屋さんが続々と出店しており、勢いのある スポットです。また、画廊や写真店などアートな専門店も多いので、昼間の散歩も楽しめます。ちなみに、毎年夏には、ストリートイベント『吉田まちじゅうビアガーデン』が開催。周辺店舗のとっておきグルメを満喫できるとあって大人気です」（齊藤さん）

そして最後は、野毛のメインストリート「野毛小路」へ。ディープな飲み屋街で知られ、焼き鳥やもつ焼きをはじめB級グルメを堪能できます。

なかでも、「とんねるずのみなさんのおかげでした」（フジテレビ）のコーナーで、「きたなシュラン」の三ツ星店に選ばれ、一躍全国区にその名をとどろかせたのが「三陽」。夜の小路でひと際輝く黄色い看板が目印です。

ここに来たら食べたいのが、「餃子」と「味噌ダレネギ鳥」。ジューシーな肉汁をビールやサワーとともに堪能すれば、極楽気分！

ちなみに、写真右手前の焼酎とラムネのサワーは、その名も「おっぱいサワー」。何がどうおっぱいなのかは不明ですが、ほかにも「Dカップサワー」や「チェリーボーイサワー」など、下ネタだらけのラインナップが。ご愛嬌ではありますが、デートにはあまり向かないかもしれません......。

ラストは、吉田町商店街に戻り、 横浜ならではの地ビールが楽しめる「YOKOHAMA BAY BREWING」を訪問。ホップが薫るオリジナルビールを堪能できるビアバーです。

横浜生まれ横浜育ちのオーナーが、いちからビール醸造に取り組み、チェコの有名なビール審査会「GOLD BREWER'S SEAL（ゴールド・ブルワーズ・シール）」で、2014年にアジア勢初の金賞に輝いたそう。横浜が世界に誇るクラフトビールが味わえます。

「横浜ベイスターズの球団オリジナルビールを作っていて、 地域のビアガーデンイベントを先頭に立って盛り上げています。大桟橋で実施される大きなビアフェス『ジャパンブルワーズカップ』もオーガナイズするなど、まさに地域密着型のお店です」（齊藤さん）

黄金色に輝く「ベイヴァイス」（右）と、「ベイピルスナー」（左）は、フルーティーで爽やかな香りが広がります。

今回紹介したお店以外にも魅力的な酒場にあふれていた野毛エリア。この近くに暮らしたら、日々横丁クルーズが楽しめそう。直感でお店を選べば、思わぬグルメや人との出会いが待っているかもしれません。

街歩きの最後、齊藤さんに横浜の魅力をあらためて聞いてみました。

「みなとみらいや、大桟橋周辺の広々とした余白のある空間は、港町ならではです。その港を囲むように、いろんな個性を持った町が近距離にいくつもあるので、毎日飽きません。自転車があると、よりいろんなエリアを回りやすいと思います。野毛にも共通していえることですが、常に新しいことに挑戦する一方で、歴史ある物を大事にする素敵な大人たちがたくさんいることも、魅力のひとつだと思います」（齊藤さん）

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取材・執筆：末吉陽子
編集者・ライター。1985年、千葉県生まれ。日本大学芸術学部卒。コラムやインタビュー記事の執筆を中心に活動。ジャンルは、社会問題から恋愛、住宅からガイドブックまで多岐にわたる。
http://yokosueyoshi.jimdo.com/

記事編集：有限会社ノオト

そう話してくれたのは、マンション管理組合の問題にも詳しい住宅コンサルタントの平賀功一さん。分譲マンションに住んでいれば、こうした判例も無縁なことではないのですが、マンション管理組合や理事会の役割について"詳しいことは知らない"という方も少なくないようです。マンション管理組合や理事会について、平賀さんに教えていただきました。

●マンションを購入したら加入は必須!?

まず知りたいのはマンション管理組合のこと。分譲マンションを購入したら、必ず入らなければいけないのでしょうか？

「マンション管理組合は、区分所有法という法律で定められた団体で、一致団結して、マンションの資産価値や機能を維持し向上させていくための組織です。加入の意思があるかどうかに関わらず、分譲マンションを購入した区分所有者は全員がその構成員となり、加入を断ることも脱退もできません。一方、解任（除名）されることもありません。また、専有部分を賃貸にして、所有者本人はそのマンションに住んでいなくても管理組合の構成員になります」

マンション管理組合の中で、理事会にはどのような役割がありますか？

「理事会は『管理組合の運営にかかる業務を執行する機関』で、マンション管理組合が抱えるさまざまな問題について、理事全員で解決策を話し合って対応していきます。選出の仕方や理事の人数、また、理事長、副理事、理事、会計担当、監事などの業務についてもマンションの管理規約に記載されています。国土交通省『平成25年度マンション総合調査』によれば、管理組合の72.7％が順番制で役員を選んでいるそうです」

●住民トラブルから修繕計画まで　多岐に渡る理事会の仕事とは？

もしも、理事を打診されたら......。気になるのは理事会の仕事内容でしょう。どのような仕事があるのでしょうか？

「理事会は、快適なマンションでの暮らしを実現・維持していくための仕事を請け負います。具体的には、役員のなり手不足への対策や高齢者ケア、ペットや騒音による住民トラブルの解決など『ヒト』に関すること、建物の修繕計画や地震対策など『モノ』に関すること、管理費の滞納や修繕積立金の残高不足の問題への対応・対策など『カネ』に関することがあります。今後に向けて新たな問題や仕事もでてきています」

平賀さんによれば、理事会が早急に対応を決めなければならないのが「民泊」への対応・対策です。

「2018年6月15日に住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行されると、事業者として届け出れば分譲マンション内でも合法的に民泊事業が行えるようになります。マンション管理組合としては、民泊を認めるのか禁止するのか早急に結論を出し、禁止する場合には管理規約を改正して禁止の旨を明確にしておくことが重要となります。逆に、認可する場合は使用細則を制定し、民泊ルールを作成しておくと後々の住民トラブル対策に役立ちます」

●マンション住人の高齢化に伴うさまざまな問題への対処も！

今後は、マンションの住人の高齢化に伴うさまざまな問題も予想されています。

「国土交通省『平成25年度マンション総合調査』によれば、全国の分譲マンションの世帯主の年齢構成は60歳以上が50%で、2人に1人が60歳以上です。そのため、高齢化によるさまざまな問題が起こる可能性があります。たとえば、一人暮らしの高齢者による管理費などの滞納や認知症による徘徊、孤独死などもあるでしょう。本人が亡くなった場合は、理事会から遺族に管理費の滞納分などを請求しますが、相続人が見つからない、あるいは、遺族が相続放棄して請求先が見当たらない場合には、管理組合が家庭裁判所に相続財産管理人選任の申し立てを行います」

大変なことばかりに思える理事会の仕事ですが、メリットはあるのでしょうか？

「私自身も理事長の経験があります。理事会への出席や書類のチェックなどで時間を取られますが、マンション管理の知識が身につきます。いろいろな方と接する機会も増えるので人間関係も広がります。なにより、理事会での仕事は"資産価値の向上"という形で自身に還元されるものだと考えています」

マンション管理組合や理事会について知ることは、マンションという共有財産を守っていくためには欠かせない要素といえそうです。

取材・執筆：川野ヒロミ
埼玉県出身。1998年よりイラストレーターとライターの2本立てでフリーランスで活動。大手企業のWebサイトの立ち上げなどにも関わる。モットーは「ヒト、コト、モノをわかりやすい言葉で伝える。

編集協力：有限会社ノオト

では、どうするのがいいのでしょう？

「まずは、『成年後見制度』を利用するために家庭裁判所に申し立てを行い、マンションの所有者である親に代わり、財産を管理し、さまざまな契約などが行える『成年後見人』などを選んでもらう必要があります（注3）。ただし、成年後見人などの責任は親が亡くなるまで続くので、マンションを売却すれば終わりというものではありません」

注1：残代金決済時には司法書士が立会います。司法書士には、本人の売却の意思を確認する義務があります。
注2：判断能力：売買や贈与等をする際に、その行為の意味や結果を理解して、その行為をするかどうかを判断するのに必要な精神能力。
注3：成年後見制度には、判断能力の度合いによって「成年後見人」「保佐人」「補助人」の3種類があります。今回は、判断がまったくできない状態を仮定し、「成年後見人」の場合を解説します。

●成年後見人はどのように決まる？　手続きの流れと注意点

長森さんによれば、成年後見人は次のような流れで決まるとのこと（ここからは、成年後見人に財産を管理してもらう人を「本人」と表記していきます）。

1. 本人が住民登録している場所を管轄する家庭裁判所から申立書類を入手する。
2. 申し立てに必要な書類（戸籍謄本など）を集め、書式に沿って申立書類を作成する。
3. 申立書類を家庭裁判所に提出する。
4. 審理：家庭裁判所で書類の審査、申立人の面接、親族への照会などが行われる。
5. 審判：裁判官が後見人を誰にするかを判断する。
6. 審判が確定し、成年後見人が決まる。

参考：東京家庭裁判所 成年後見申立の手引きより
※申し立てができる人は、本人、配偶者、4親等内の親族、成年後見人等、任意後見人、成年後見監督人等、市区町村長、検察官。
※申し立てから審判までの期間は2〜3カ月。
※申し立てに必要な費用は印紙など約８,000円。鑑定を行う場合は別途費用（約10万円程度）が必要。

「本人が埼玉県内の施設に入っていても住民票が都内にあれば、東京家庭裁判所に申し立てます。申立書類の作成は、弁護士や司法書士に依頼することもできますが、最近は、家庭裁判所のウェブサイトにある『申立ての手引き』などを参考に、書類をそろえて親族が申し立てをするケースも増えています。申し立ての際には、医師の診断書や親族の同意書なども提出するのですが、手続きを進める中で専門医による本人の鑑定や親族への意向調査を行う場合もあり、審判までに時間がかかることもあります」

親族が成年後見人になれない場合もあるのでしょうか？

「成年後見人の候補者を決めて申し立てをしますが、家庭裁判所の判断で候補者が選定されないこともあります。未成年者、成年後見人などを解任された人、破産者で復権していない人、本人に対して訴訟をしたことがある人、その配偶者・親子、行方不明である人は、成年後見人にはなれません。また、親族の中に成年後見人の申立てに反対している人がいるなど、親族間の対立がある場合、管理する預貯金額が多額な場合、管理する財産に不動産など複雑なものが多いときなども同様です。こういった場合は、弁護士や司法書士といった専門職が成年後見人に選ばれることが多いです」

なお、親族が成年後見人になったものの、事務面などに不安があるときには、家庭裁判所が専門職の人を「成年後見監督人」に選び、成年後見人をサポートしていくこともあるのだとか。

●売却できない場合もある!?　親のマンションの売却での注意点

成年後見人が決まった＝すぐに物件の売却ができるわけではないのだとか。具体的にどのような手続きが必要なのでしょう？

「家庭裁判所に『居住用不動産処分の許可の申立て』をする必要があります。成年後見人には本人のための財産管理行為であれば広い裁量がありますが、自宅不動産の売却については、必ず家庭裁判所の許可を得なければならないのです。売却許可が下りなければ、所有権移転登記ができないので売却はできないのです」

売却理由によっては、家庭裁判所で売却許可が下りない場合もあると聞きますが......。

「家庭裁判所では、売却の必要性、本人の生活状況、本人の意向を考慮しているか、また、売却条件が著しく安くないか、不利な条件ではないか、本人の関係者（本人が亡くなったときに、その不動産を相続する法定相続人）が売却することに対して異議を述べていないかなどの事情を総合して判断しているようです。たとえば、本人の預金残高が十分にあり不動産を売却する必要がない場合には許可されないこともあり得ます。売却については、申し立てをする前に家庭裁判所に相談をして、指示を受けながら手続きを進める方が多いようです」

売却した金額なども家庭裁判所に報告するのでしょうか？

「成年後見人は、1年に1回家庭裁判所に本人の財産状況を報告する義務があります。ですから、不動産の売却などで財産の内容が変わったときには、売却をした得た金額や施設への支払いを収支報告書に記載し、何がどのように変わったのか判るようにしておく必要があります」

「家庭裁判所へ申し立てる」と聞くだけでハードルが高く感じますが、最近は、家庭裁判所のウェブサイトに手引き書や説明動画などが用意されているので、まずはそれらを読んだり見たりして成年後見人制度について知ることからはじめてみましょう。手続きを進めるにあたって不安があるときには、弁護士や司法書士などへの相談するのもおすすめです。

取材・執筆：川野ヒロミ
埼玉県出身。1998年よりイラストレーターとライターの2本立てでフリーランスで活動。大手企業のWebサイトの立ち上げなどにも関わる。モットーは「ヒト、コト、モノをわかりやすい言葉で伝える。

編集協力：有限会社ノオト

●2020年に向けて大規模な街づくり改革が進行中

まずは、池袋について簡単に紹介しましょう。池袋は、豊島区に属する池袋駅を中心に広がる副都心です。

池袋駅にはJRや東武鉄道、西武鉄道、東京メトロ（丸ノ内線・有楽町線・副都心線）など、計8路線が乗り入れているため、都心へのアクセスも快適。

駅構内には商業施設「Echika(エチカ)池袋」があり、グルメからファッションまで、トレンド感のあるショップが集結しています。さらに、「東武百貨店」「西武百貨店」「パルコ」「ルミネ」といったショッピング施設が直結していて利便性も抜群です。

また、豊島区は「国際アート・カルチャー都市構想」を掲げ、区を挙げて街づくりに取り組んでいます。たとえば、2019年には東京芸術劇場のある池袋西口公園を「劇場公園」として全面リニューアル予定。また、2020年には、計10スクリーンのシネコン、個性が異なる8つの劇場、そして新区民センターを擁する新複合商業施設「Hareza(ハレザ)池袋」がオープンを控えています。

池袋の街は2019年から2020年にかけて、大きな変貌を遂げそうです。

●芝生の広場で充電！ピクニック気分を味わえるスポットが生活圏内に

そんな池袋で叶う暮らしを探るべく、街歩きの案内人をお願いしたのが、メディア運営から飲食店まで幅広い事業を手掛ける八木彩香（やぎ あやか）さん。自身も池袋駅近くに住み、バーを経営しています。

「池袋からほとんど出なくなりました」と語る八木さんとの街歩きのスタートは、池袋駅東口から徒歩5分、2016年にリニューアルオープンした「南池袋公園」から。かつては、暗い雰囲気が漂っていた公園だったそうですが、一面に芝生が広がり青空が抜ける空間に。この開放感は、まさに都心のオアシス！

「園内は自然を肌で感じられるので、とても気持ちがいいです。私も好きな場所ですが、池袋に住む友人らにおすすめスポットを聞くと、みんなここを挙げるくらい、憩いの場になっています」（八木さん）

そして、南池袋公園に足を運んだら、ぜひ訪れたいのがカフェレストラン「RACINES（ラシーヌ）FARM TO PARK」。陽光が射し込む吹き抜けの店内は、大きな窓から芝生の緑が一望できます。天気がいい日の気持ち良さったらありません。

「ここは、南池袋にある焼きたてパンがおいしくて有名な『RACINES BISTRO（ラシーヌ ビストロ）』の姉妹店なんです。だから味もばっちり！　モーニングやランチ、カフェ、ディナーと、店内だけじゃなくてテイクアウトもできるので、芝生でピクニック気分を満喫できますよ。ちなみに、Wi-Fiがつながるので、私もたまにここで仕事をしています」（八木さん）

最近、野菜不足で......と八木さんが注文したのは、「オーガニックサラダとローストチキン」。フレッシュな地方野菜が見た目にも美しく、自家製ドレッシングでいただきます。カリカリで香ばしいカンパーニュもついているので、ボリュームも満点。

また、濃く煮出したコーヒーと大阿蘇特濃牛乳、さとうきびが原料の洗双糖をあわせた「カフェ・コンレチェ」をはじめ、「豊島」の名前とかけたオリジナルの樽生クラフトビール「リッチアイランド（ユタカナシマノビール）」など、ここでしか飲めないドリンクも要チェックです！

●フクロウのお守りで家内安全！神社や個性派書店など寄り道スポット満載

続いて、池袋駅西口一帯の鎮守であり、池袋に暮らす人たちのパワースポットとして親しまれている「池袋御嶽神社」へ。

池袋駅西口から徒歩10分ほど歩くと、街のにぎやかさから雰囲気が変わり、閑静な住宅街の一角に鳥居があらわれます。

鎮座の起源は、1573年から1592年頃といわれる由緒正しい神社。有名な戦国大名・武田勝頼の家臣団が甲州から逃れてこの地に辿りつき、持参してきた神宝でこの地に神社を造営したとも言い伝えられているそう。

池袋の「袋」とフクロウの音が似ていることから、池袋御嶽神社では、苦労を除き（不苦労）福を呼び込む（福籠）神として、 フクロウのお守りや熊手が授与されるのだとか。

「フクロウのお守りがすごくかわいんです！　ローカルな神社なので、池袋で暮らしはじめるなら一度は参拝に訪れたい場所ですね」（八木さん）

そして、文化的な気分の日のお散歩ルートに組み込みたいのが、「天狼院書店」。

池袋に2店舗、福岡と京都にそれぞれ1店舗ずつ展開する本屋さんです。今回は、2013年にオープンした一号店の「東京天狼院」を訪ねてみました。

ビルの2階にある店舗は、さながら小さな雑貨屋さんやレコードショップのよう。小説からビジネス書などラインナップは豊富。書籍はトレンドものからニッチなものまでそろいます。

とはいえ、よくある街の本屋さんとも一線を画しているところが、「天狼院書店」の魅力でもあります。

「"READING LIFEの提供"をコンセプトにしており、本だけではなく体験を売れる本屋を目指しています。店内もカフェのようにくつろげるよう、ドリンクを飲めますし、こたつも用意しています」と話すのは、店長の川代紗生さん。

さらに、書店ながら多種多様なイベントも実施しているところも、ここならでは。ライティングのゼミをはじめ、「フォト部」「デザイン部」「漫画部」などの部活も盛んで、参加者同士が交流する機会も多いのだとか。

「先日も、東京と福岡のお客さんがつながって、飲みに行ったみたいです。共通の価値観を持つ友だちが見つかるのも、天狼院書店の魅力かもしれません。また、ゼミは本格的な指導に定評があって、卒業生の中には著者デビューした人もいるんです」（川代さん）

天狼院書店は本屋さんの垣根を超えて、コミュニティが生まれる場や自己実現の場として、街になじんでいるようです。

●池袋の奥深さ極まる新進気鋭なカフェでほっと一息

散歩の途中でちょっとひと息つきたくなったら、「雑誌のカフェ特集でも引っ張りだこの『COFFEE VALLEY（コーヒーバレー）』がおすすめです」と八木さん。流行に左右されない本格派のコーヒーがいただけるおしゃれカフェです。

「いろいろなコーヒーから、これだという味を見つけてもらいたいです」と話すのは、店長でバリスタの小池司さん。ワーキングホリデーでロンドンに在住していたとき、最初に飲んだエスプレッソの味に感動したことをきっかけに、コーヒー文化に"ハマった"のだそう。

コーヒーの奥深さを知ってもらいたいと、カフェではあまり目にしない飲み比べセットも用意。同じ豆をエスプレッソ、マキアート、ドリップの3種類で試すことができます。それぞれの飲み方による味の違いを知ることで、好みの幅が広がりそうです。

また、コーヒーと相性のいいトーストも、カフェ好きの間で有名な「パーラー江古田」からオリジナルに開発してもらった食パンを仕入れているとのこと。

ちなみに、小池さんに池袋の魅力を聞いてみると、「街自体はコンパクトですが、若い人から高齢の方まで、幅広い世代の人がとてもエネルギッシュに行き交っていて、そのごちゃごちゃ感が魅力だなと思っています」

●池袋の街はまるで四次元ポケット......街歩きの〆は仲間ができるバーへ

そして、街歩きの最後は八木さんが経営しているバー「サカタビ」へ。

2017年11月にオープンしたばかりのサカタビは八木さんと、大学時代からの親友で店長の大樹さんが共同で立ち上げた"旅する酒場"。ちなみに、八木さんは、大学卒業後は自転車日本一周経験者。松井大樹さんも学生時代にバックパッカーで世界一周の旅をしたそうで、外資系製薬会社に就職したものの、人がつながる場をつくりたいと独立にいたったそうです。

バイタリティあふれる気さくな二人と会えるサカタビ。ひとたびカウンターに座れば、すぐに周囲と仲間になれるとあって、毎日店内は一体感にあふれているそう。

また、旅をテーマにしているとあって、日本各地のソウルドリンクも用意。取材で訪れた日は、ちょうど鳥取県大山がフィーチャーされていました。大山が誇るご当地ブランド『白バラ牛乳』を使ったカクテル（写真左）は濃厚でまろやか。

「僕たちは、日本各地の郷土を感じるドリンクを『シードドリンク』と呼んでいるのですが、シードは種を意味しています。『大山ってどんなところ？』、『白バラ牛乳って何？』のように、会話の種になればいいなと思っています」（松井さん）

ちなみに、白バラ牛乳は、鳥取県民にとっては学校給食でおなじみのソウルドリンクだそう。

フードも充実しているので、食事も楽しめます。

旅好きをはじめ、面白い人たちに出会いたい願望を募らせている人にはぴったりのお店。仕事帰り、家に直行する前にふらっと立ち寄りたくなるスポットです。

最後に、八木さんに池袋の魅力を伺いました。

「池袋はたとえるなら、ドラえもんの四次元ポケットみたいな街ではないでしょうか。『アレがほしい！』と求めれば、だいたい見つかる気がします。 グルメにしても、ショップにしても、こだわりが強い専門店が多いです。だからといってそういうお店ばかりではなく、百貨店や家電量販店もあって、何でもそろうので、池袋に住みはじめてから、あまりほかの街に出なくなっちゃいました。それくらい、毎日生活していて飽きない街だと思います」

●池袋の不動産情報

池袋駅や最寄りの沿線毎のマンション売却価格ランキング公開中！

沿線をクリックすると駅ごとの高額ランキング情報が確認でき、駅をクリックすると池袋駅が最寄りのマンションごとのランキング情報が確認できます。

• JR埼京線 「池袋」駅
• 東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅
• 西武池袋・豊島線 「池袋」駅

取材・執筆：末吉陽子
編集者・ライター。1985年、千葉県生まれ。日本大学芸術学部卒。コラムやインタビュー記事の執筆を中心に活動。ジャンルは、社会問題から恋愛、住宅からガイドブックまで多岐にわたる。
http://yokosueyoshi.jimdo.com/

記事編集：有限会社ノオト